منذ الإعلان عن عزم شركة الديار القطرية الاقتراض من تحالف بنوك مصرية (مثل الأهلي ومصر وقطر الوطني مصر) بقيمة ((20 مليار جنيه)) لتمويل مشروعها السياحي بـ “علم الروم” في الساحل الشمالي، دار جدل بين فريق يدافع عن ذلك التمويل، باعتباره يخدم الاستثمار، وآخر يرى اختفاء هدف الصفقة ككل في ظل توفير الأرض والعميل وجزء من التمويل من مصر.
يرى قطاع من خبراء الاقتصاد، أن الحصول على أي تمويل محلي يتنافي مع الهدف من جذب الاستثمارات الأجنبية الرامي لجذب عملة صعبة من الخارج، فالاعتماد على القروض بالعملة المحلية يعني أن المشروع يتم تمويله بمدخرات المصريين، وسحب السيولة من البنوك المحلية، والتي أولى لها تقديم التمويل للشركات المحلية.
الخبيرة الاقتصادية حنان رمسيس، تقول إن حصول الشركات الأجنبية، على قروض محلية فكرة “مستفزة”، لأنها تعني بيع أراضي ملك الدولة، وبعدها الحصول على قروض من بنوك ملك الدولة من أجل بنائها، ما يثير تساؤل: لماذا لا يتم منحها لمستثمر مصري من الأساس؟
الحصول على تمويل محلي أيضًا لا يجنب الاقتصاد المحلي المشكلات المعتادة لنموذج التمويل العقاري الحالي في مصر، بحصول المطور على الأرض ثم البيع على الخريطة “أوف بلان” قبل البناء، ثم البناء بأموال الحاجزين والبنوك.
أضافت رمسيس: “ما دام المستثمر سيطلب قروضًا من البنوك، فالأفضل أن تقوم الدولة بالبناء، ما دام أن التمويل سيتضمن جزءاً محليًا وتستفيد من عائد البيع، حتى لو كان المستثمرون الأجانب سيدفعون فائدة للبنوك ويعملون على تشغيلها”.
ضغط مستقبلي على الدولار
تشترط العديد من الدول على الشركات العقارية الأجنبية دخول الأموال التأسيسية لأي مشروع عقاري، وقيمة الأصول من الخارج عبر القنوات المصرفية الرسمية، مع وضع قيود تحد من اعتماد المطور الأجنبي على البنوك المحلية لتغطية تكاليف البناء، وذلك لتوفير هذه السيولة والتمويلات للمطورين والشركات الوطنية المحلية التي لا تملك مصادر تمويل دولية.
حسام عطا الله، خبير عقاري، يقول إن “الديار القطرية” ملتزمة بتوفير 60% من تكاليف المشروع من الخارج والـ 40% بالتمويل الداخلي والمشروع قيمته الاستثمارية 40 مليار دولار، أي ما يزيد عن 2000 مليار جنيه، ما يعني أن الـ 20 مليار جنيه مبلغ بسيط جدًا من إجمالي تمويل المشروع.
وفًقا للمخطط العام لمشروع “علم الروم”، سيمتد المشروع على مساحة 20.5 مليون متر مربع، وبواجهة شاطئية بطول 7.2 كيلو مترات، بإجمالي استثمارات تبلغ 29.7 مليار دولار، منها 3.5 مليارات دولار استثمارات نقدية مباشرة، وأعد المخطط العام للمشروع مكتب (Skidmore, Owings & Merrill SOM) العالمي الذي يقع مقره الرئيسي بالولايات المتحدة، فيما تتولى شركة SWA Group الأمريكية تصميم المناظر الطبيعية.
دأبت الشركات الخليجية بعد عملها وتوسعها بمصر، على الاقتراض من البنوك على مدار السنوات الأخيرة، فالبنك الأهلي وفر في 2025 نحو 1.2 مليار جنيه لصالح شركة تابعة لمجموعة الحكير السعودية في مصر، كما وفر تحالف مصرفي محلي 3 مليارات جنيه لصالح شركة تابعة لمجموعة بن لادن السعودية، ووقع بنك مصر قرض دوار مع شركة تابعة لتحالف الدار العقارية والقابضة ADQ الإماراتي، بقيمة إجمالية بلغت 3 مليارات جنيه.
هل التمويل البنوك ضرورة؟
محمد محمود، خبير عقاري، يوافق الرأي السابق إذ لا يجد غضاضة في ذلك، فالتمويل المختلط طبيعي في المشروعات العقارية والسياحية الضخمة، فلا يوجد مطور يمول المشروع كاملا من رأسماله، فضلا عن أن الـ 20 مليار جنيه، جزء صغير نسبياً من تكلفة المرحلة الأولى لمشروع علم الروم البالغ 220 مليار جنيه.
أضاف أن الشركة دفعت 3.5 مليارات دولار، جزء مهم من الاستثمار المباشر، والقرض هدفه تمويل الإنشاءات، كما تخدم تصدير العقار فمبيعات الأجانب في المرحلة الأولى تجاوزت المستهدف أكثر من 30%، مضيفًا أن البنوك المصرية تستفيد من مشروع كبير بضمانات قوية مثل الأرض والتدفقات المستقبلية.
التركيز على القطاع الاقتصادي بمصر
يثير بعض الخبراء نقطة أخرى تتمثل في الضغط المستقبلي على الدولار، فعوائد المستثمر الأجنبي سيتم تحويلها بالعملة الصعبة من الداخل للخارج، وفي فترات تحويل تلك الأرباح، يزيد الطلب على الدولار في مصر فيرتفع سعره.
الخبير الاقتصادي هاني توفيق من أنصار ذلك التوجه، إذ يرفض استمرار التركيز على القطاع العقاري من الأساس، مضيفًا أن شراء الأجانب لفنادق وشركات وأراضي مصرية ليست استثمارات أجنبية مباشرة، وإنما مجرد نقل ملكية، يعقبها نزيف تحويل أرباح بالدولار للخارج
يضيف أن الاستثمار يبدأ بزيادة الطاقة الإنتاجية للأصول المشتراة، ثم زيادة التشغيل، ومزيد من المبيعات، بعض الخبراء تحدثوا عن مخاطر التمويل وتحمل الجهاز المصرفي المصري تكلفة ومخاطر هذا الائتمان الضخم في وقت يواجه فيه الاقتصاد ضغوطاً متزايدة، بدلًا من أن تتحمل الشركة الأم، أو البنوك الخارجية تلك المخاطر.
د. خالد فؤاد، أستاذ بكلية الهندسة، قال إن كل الاستثمارات العقارية موجهة لطبقة الـ 5% (يقصد الطبقة شديدة الثراء في مصر)، مطالبًا بشقق تخاطب شريحة الـ 2 مليون جنيه أو الموجهة للمساحات الـ70 و80 مترًا التي يحتاجها السوق.
يرى قطاع من الخبراء أن ضخ رؤوس الأموال الأجنبية الكبيرة في السوق العقاري يرفع أسعار الأراضي والوحدات السكنية بشكل مبالغ فيه، مما جعلها بعيدة عن متناول المواطنين المحليين، خاصة أن تلك الشركات تركز جهدها في المشروعات الفاخرة، أو المخصصة للأثرياء.
تطرح شركة الديار القطرية مشروعها بأسعار خيالية، فالشاليهات تبدأ من حوالي 15.6 مليون جنيه، والشقق تبدأ من حوالي 15 مليون جنيه حسب الغرف، والتاون هاوس تبدأ من 28 مليون جنيه، والتوين هاوس تبدأ من 47 مليون جنيه، والفلل المستقلة تصل إلى 85 مليون جنيه أو أكثر حسب المساحة والموقع.
التاون هاوس هي منزل من دورين ملتصق بجدارين مع جاره (صف متصل من المنازل المتشابهة ملتصقة بجدارين يمين ويسار)، أما عبارة عن منزلين فقط المقصود بها أنهما متصلان ببعضهما كتوأم مع مساحات خضراء تحيط بهما من كل اتجاه، وهنا السعر مرتفع يقترب بشكل كبير من سعر الفيلا التي تتميز بأنها مستقلة (مبنى بمفرده وحوله مساحات من الخضرة واللاند سكيب)، وهي مزايا يبحث عنها الأثرياء، لكن الطبقة المتوسطة فأقل كل ما تريده هي 4 حوائط تتضمن بابًا مغلقًا بـ “الترباس”.
